Chi deve pagare le spese, tra conduttore e locatore

Durante un rapporto di locazione, presto o tardi, possono insorgere diverse questioni tra proprietario ed inquilino sulla ripartizione delle spese e dei costi per eventuali riparazioni.

Per quanto riguarda questi ultimi, si è soliti affermare che le riparazioni di piccola manutenzione competano all’inquilino, rimanendo il proprietario tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

Ma quali sono le spese di manutenzione straordinaria e quali quelle di piccola manutenzione?

L’art. 1575 del codice civile prevede che il locatore debba provvedere al mantenimento della cosa locata in buono stato conservativo secondo l’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento al conduttore, perciò provvedendo alle riparazioni necessarie.

Restano escluse le riparazioni di piccola manutenzione, individuate dall’art. 1609 del codice civile come quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dal normale utilizzo e non dalla vetustà o dal caso fortuito, che restano a carico dell’inquilino-conduttore, secondo quanto previsto dall’art. 1576 del codice civile.

Si intuisce, allora, che il legislatore abbia fornito solo delle indicazioni orientative e non delle regole precise di facile applicazione.

La concreta valutazione della qualità di “piccola” riparazione è rimessa, quindi, all’apprezzamento del Giudice, qualora locatore e conduttore non invochino uno specifico accordo contrattuale o non facciano riferimento agli usi locali.

Il criterio individuato dalla giurisprudenza consiste in una valutazione d’insieme dell’entità dell’impegno economico per la riparazione, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile.

Secondo questo criterio, volendo esemplificare, i Giudici hanno ritenuto di competenza del conduttore le spese di pulizia della canna fumaria per rimozione dell’eccessivo accumulo di fuliggine, la sostituzione dei vetri rotti delle finestre, le riparazioni all’intonaco, l’imbiancatura delle pareti, la riverniciatura di porte e finestre interne, la riparazione del rubinetto che perde.

Sempre secondo i Giudici, sarebbero a carico del locatore le spese di riparazione degli infissi esterni o la piccola manutenzione agli impianti interni al fabbricato (elettrico, idrico, termico).

Un altro criterio, estremamente – forse troppo – semplicistico, risolverebbe la questione attribuendo al conduttore le spese di riparazione e al locatore le spese di sostituzione della cosa danneggiata, ma, come appena osservato, in molti casi non è applicabile.

La Legge n. 392 del 1978, all’art. 9 che disciplina gli oneri accessori, più specificamente prevede che siano interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria resterebbero a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

L’inciso “salvo patto contrario” è stato oggetto di mutevoli interpretazioni.

Infatti, se in precedenza questo patto veniva interpretato solo a favore del conduttore, cioè il patto contrario era legittimo solo se poneva a carico del proprietario-locatore un numero di spese maggiore rispetto agli oneri previsti dall’art. 9 appena visto, ora, viceversa, la giurisprudenza più recente sembra abbia modificato il precedente orientamento e riterrebbe ammissibile pattuire anche a carico del conduttore un elenco di oneri più ampio rispetto a quello indicato nel citato art. 9.

In assenza di una regola precisa da seguire nella ripartizione delle spese, in generale si può affermare che le spese ripetibili come luce, gas, pulizia, acqua, ecc. sarebbero a carico dell’inquilino, mentre sarebbero a carico del proprietario le spese per nuovi impianti come per esempio la costruzione della fognatura, l’installazione di una antenna parabolica, l’installazione di un videocitofono, ecc.

Per quanto riguarda il compenso dell’amministratore di condominio, esso non è spesa a carico del conduttore, essendo l’amministratore un mandatario dei soli condomini, titolari di un diritto reale inerente alle parti comuni ed ai servizi del condominio stesso, ma sul contratto di locazione si può stabilire di dividere la spesa al 50% tra le parti, con il presupposto che l’amministratore svolga un servizio di cui anche l’inquilino sia beneficiario.

Per evitare futuri contenziosi, appare comunque opportuno richiamare nel contratto di locazione una delle tante tabelle di ripartizione spese approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria della proprietà e degli inquilini, di cui si riporta un modello, e che trovi d’accordo i due contraenti.

Da ultimo si segnala che il pagamento delle spese deve avvenire entro due mesi da quando il locatore ne abbia fatto richiesta al conduttore, ma quest’ultimo, prima di effettuare il pagamento, ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese sostenute con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

^{© Avv. Michele De Bellis, 15 aprile 2008,}