Chi paga se il tetto è condominiale

In materia di condominio negli edifici, l’art. 1123 del Codice Civile prescrive che, salvo diversa convenzione, le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio debbano essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Si specifica, al secondo comma del medesimo articolo, che qualora le parti comuni siano destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese vadano ripartite in proporzione all’uso che ciascuno ne faccia.

Chiaramente allora, negli edifici costituiti da un corpo unico, le spese necessarie per la manutenzione e ristrutturazione del tetto e del lastrico solare sono a carico di tutti i condomini, indipendentemente dal piano in cui ciascuna proprietà è localizzata, in proporzione alle rispettive quote millesimali.

Ciò per il fatto che il tetto o lastrico solare, intesi come parti poste al culmine dell’edificio e con funzione esclusiva di copertura del medesimo, non sarebbero destinate all’uso esclusivo di alcuna delle unità abitative, bensì del condominio nella sua interezza.

In caso contrario, ovvero quando l’uso del lastrico o di una parte di esso siano esclusivamente di uno o più condomini e non dell’intero edificio, per esempio nel caso di terrazza esclusiva di un appartamento, ma con funzione di lastrico per il resto dell’edificio, dunque l’art. 1126 del Codice Civile prescrive che le spese per la conservazione della cosa vadano ripartite in modo diverso.

Pertanto, coloro che abbiano l’uso esclusivo del bene devono concorrere nella misura di 1/3 alle spese, mentre i restanti 2/3 devono essere ripartiti tra tutti i condomini dell’edificio che fruiscano della copertura comune, compresi coloro che ne abbiano il godimento esclusivo, in proporzione del valore millesimale del singolo immobile

L’art. 1125 del Codice Civile, invece, regola la ripartizione delle spese relative a soffitti, volte e solai in comunione tra due condomini di piani diversi, ossia l’uno sovrastante l’altro, determinando che tale ripartizione vada fatta in parti uguali tra i due condomini interessati e restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e l’eventuale decorazione del soffitto.

Nel concetto di volte, soffitti e solai rientra tutto ciò che divide orizzontalmente le due proprietà e si trova stabilmente tra esse, con funzione di sostegno e copertura, restandone escluse le sole parti meramente estetiche e ornamentali.

Infine esaminiamo il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione delle scale e degli ascensori negli edifici.

In considerazione del differente uso del bene da parte dei condomini dei diversi piani di cui al secondo comma dell’art. 1123 c. c., l’art. 1124 del Codice Civile prescrive che la spesa vada ripartita per 1/2 in misura proporzionale alla quota millesimale del singolo condomino e per l’altro 1/2 in relazione all’altezza di ciascun piano dal suolo, in ragione del fatto che presumibilmente i condomini dei piani superiori traggano maggiore utilità dalla scala o ascensore rispetto ai condomini dei piani inferiori.

E’ importante ricordare che tali criteri di ripartizione, tuttavia, non sono vincolanti per i condomini ben potendo gli stessi legittimamente derogarvi tramite convenzioni contrarie.

^{© Avv. Michele De Bellis, 6 maggio 2008,}