Innovazioni voluttuarie. Il condomino non interessato è dispensato dalle relative spese

La scorsa settimana abbiamo trattato l’argomento “innovazioni” ed abbiamo individuato in cosa esse consistano e che tipo di maggioranza occorra in sede di assemblea condominiale per poterle operare.

Abbiamo anche anticipato che il Legislatore ha espressamente vietato alcuni tipi di innovazioni, vediamole ora in dettaglio.

L’art. 1120 del Codice Civile, al secondo comma, individua come vietate quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ovvero che ne alterino il decoro architettonico o che rendano alcune parti dell’edificio inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condomino.

Tra i casi presi in considerazione dal Codice Civile, forse merita un maggior chiarimento il concetto di decoro architettonico.

La Giurisprudenza afferma in proposito che “in tema di condominio negli edifici, per “decoro architettonico” deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità.”[Cassazione civile , sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851]

Altra Giurisprudenza ha precisato che l’estetica del fabbricato debba essere intesa non solo in relazione alle singole parti dell’edificio, ma anche al fabbricato nel suo insieme, non occorrendo, tra l’altro, che si tratti di edifici di particolare pregio artistico. (Cassazione civile , sez. II, 14 dicembre 2005, n. 27551)

Le innovazioni vietate dal Codice Civile, nella misura in cui riguardino il decoro architettonico o il mutamento della destinazione economica della cosa comune e sulla conseguente inservibilità di essa in rapporto all’utilità che il singolo condomino ne ritraeva secondo l’originario assetto della comunione, possono comunque essere approvate, ma solo dalla totalità dei condomini, non essendo sufficiente la maggioranza. (Cassazione civile , sez. II, 14 dicembre 1988, n. 6817)

Un breve accenno va poi fatto in relazione ad un’altra tipologia di innovazioni.

L’art. 1121 del Codice Civile disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie, ossia quelle che comportino una spesa molto onerosa o abbia carattere meramente accessorio rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio e consistano in opere o impianti suscettibili di utilizzazione separata.

In questo caso, il condomino che non intenda fare uso di queste opere o impianti e quindi non ne tragga alcun vantaggio è, secondo il Legislatore, espressamente esonerato da qualsiasi contributo nella spesa.

La ragione di tale esonero è chiaramente riconducibile al fatto che non sarebbe corretto che la maggioranza dei condomini costringesse la minoranza a sostenere spese ingenti che potrebbero anche essere evitate, posto il loro carattere voluttuario.

Nel caso in cui non sia possibile l’utilizzazione separata dell’innovazione, essa non potrà essere consentita, fatta eccezione per il caso in cui la maggioranza dei condomini, che intenda approvare l’innovazione, accetti anche di sopportarne integralmente i costi esonerando così i condomini dissenzienti.

Da ultimo, il Legislatore prende anche in considerazione l’ipotesi che il condomino dapprima contrario all’innovazione voluttuaria successivamente intenda servirsene: in questo caso egli potrà trarre godimento dall’innovazione salvo, però, contribuire alle spese di realizzazione e di mantenimento dell’opera già sopportate dagli altri condomini.

^{© Avv. Michele De Bellis, 10 giugno 2008,}