Regolamento condominiale: contrattuale o assembleare

Proseguiamo oggi, come anticipato, l’analisi del regolamento contrattuale iniziata la scorsa settimana.

Tale tipologia di regolamento, che deve essere rispettato da ciascun condomino compreso anche l’originario proprietario esclusivo dell’immobile, può avere ad oggetto tanto le modalità di esercizio del diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino quanto, come già osservato, la ripartizione delle spese condominiali ed eventualmente può anche prevedere particolari forme di esonero da talune spese condominiali o il godimento esclusivo di alcune parti comuni dell’edificio.

Unico vero limite del regolamento contrattuale è l’inderogabilità delle norme imperative in materia di condominio così come prescritte dal Legislatore.

Ancora, è bene ricordare che qualora alcune unità immobiliari vengano acquistate prima della predisposizione del regolamento, i proprietari di queste non ne sono soggetti, salvo il caso in cui successivamente vi sia un’adesione espressa.

Infine è il caso di rilevare che il regolamento contrattuale può contenere alcuni vantaggi per l’originario proprietario che l’abbia predisposto: egli infatti potrebbe riservarsi il potere di autorizzare l’esercizio di alcune attività con esclusione di altre, ovvero l’apposizione di targhe o apparati per l’illuminazione e via dicendo.

A differenza del regolamento contrattuale, predisposto dall’originario unico proprietario o dal costruttore dell’edificio, il cosiddetto regolamento assembleare è approvato dalla maggioranza dei condomini partecipanti all’assemblea appositamente convocata.

Perché l’approvazione del regolamento sia efficace, però, occorre che la maggioranza di cui sopra rappresenti almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.

Ad ogni modo si osserva che il regolamento condominiale può essere impugnato a norma dell’art. 1107 del Codice Civile, ossia ciascuno dei partecipanti all’assemblea, che sia dissenziente, può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato.

Ai sensi dell’art. 1138 del Codice Civile, il regolamento assembleare, obbligatorio per edifici con più di dieci condomini, deve contenere le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. 

Eventuali limitazioni o divieti alla destinazione od utilizzabilità delle proprietà esclusive, oppure criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali sono ammissibili solo se approvati con l’unanimità dei condomini.

L’iniziativa per la formazione del regolamento condominiale o per la revisione di quello esistente può essere presa da ciascun condomino.

Sempre ai sensi dell’art. 1138 del Codice Civile si segnala che “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.

Vale a dire che non possono essere derogate le norme in materia di diritti dei partecipanti sulle cose comuni, di indivisibilità, in materia di innovazioni, di nomina e revoca dell’amministratore, di rappresentanza, di dissenso dei condomini rispetto alle liti, di costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni nonché in materia di impugnazioni delle deliberazioni stesse.

^{© Avv. Michele De Bellis, 1 luglio 2008,}