Danni alla via d’accesso alla proprietà esclusiva: chi deve pagare?

In tema di ripartizione delle spese, un lettore chiede se i muretti di calcestruzzo facenti parte della facciata e che delimitino la via d’accesso ad uso esclusivo di alcuni appartamenti posti al piano terra siano di competenza del condominio.

In particolare chiede se la spesa per la manutenzione di tali manufatti presenti su un lato del condominio, che nel corso degli anni abbiano riportato cedimenti e fessurazioni dei lastricati, ascrivibili ad una esecuzione non a regola d’arte, competa ai condomini che sono serviti da dette vie d’accesso esclusivo ovvero all’intero condominio.

Intanto è bene premettere che se la causa fosse realmente ascrivibile ad una non corretta esecuzione dei lavori e se il difetto fosse qualificabile come grave, si potrebbe agire nei confronti del costruttore per la garanzia dei vizi di cui all’art. 1669 Codice Civile per ottenere il risarcimento del danno subito.

Qualora non fosse più possibile ricorrere a tale garanzia, magari per lo spirare dei termini stabiliti dalla norma citata, il Condominio subentrerebbe nella responsabilità extracontrattuale per le cose in custodia ex art. 2051 Codice Civile, secondo cui “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia”.

Ciò posto, laddove la pavimentazione in oggetto rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale e non siano state previste eccezioni regolamentari alla normale ripartizione delle spese per la relativa manutenzione, la spesa concernente la pavimentazione degli ingressi agli appartamenti ad uso esclusivo di soli alcuni condomini dovrà essere ripartita secondo quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile.

In tal senso si dovrà procedere alla ripartizione con riferimento ai millesimi di proprietà, al criterio dell’utilizzo diverso e dell’utilizzo separato.

La Corte di Cassazione afferma, infatti, che “l’assemblea condominiale non può assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell’ambito dei beni di loro proprietà esclusiva, salvo che non si riflettano sull’adeguato uso delle cose comuni; ne consegue che nel caso in cui i balconi, che appartengono in modo esclusivo al proprietario dell’appartamento di cui fanno parte, presentino nella facciata esterna elementi decorativi, o anche semplicemente cromatici, che si armonizzano con la facciata del fabbricato dal quale sporgono, per i lavori di restauro o di manutenzione straordinaria della facciata, decisi con la prescritta maggioranza, legittimamente viene incluso nei lavori comuni il contemporaneo rifacimento della facciata esterna dei detti balconi, essendo il decoro estetico dell’edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l’assemblea.” [Cassazione civile , sez. II, 30 agosto 1994, n. 7603 – Masella c. Cond. via Campania n. 15-17 Taranto – Giust. civ. Mass. 1994, 1119 (s.m.)]

Da ciò si ricava che il principio della ripartizione secondo i criteri previsti dall’art. 1123 Codice Civile vale anche per i muri di delimitazione delle proprietà esclusive, alla stregua dell’utilizzo di fatto, tenendo presente che questi muretti non possono essere equiparati agli elementi decorativi od ornamentali dei balconi e delle terrazze, che si configurano invece come parti integranti della facciata condominiale.

^{© Avv. Michele De Bellis, 7 ottobre 2008,}