Effetti della cessione d’azienda sul contratto di locazione ad uso commerciale

Un lettore intende cedere la propria attività commerciale e riferisce che tale attività viene esercitata all’interno di un immobile da lui condotto in locazione. Il lettore si chiede quali effetti possa avere la cessione della propria azienda sul contratto di locazione attualmente in corso.

Innanzitutto in materia di cessione d’azienda, l’art. 2558 del Codice Civile, rubricato successione nei contratti, stabilisce, al primo comma, che “se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale” ed in particolare, al terzo comma, precisa che “Le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell’usufruttuario e dell’affittuario per la durata dell’usufrutto e dell’affitto.”

Si tenga presente, però, che a seguito della cessione della azienda il subentro del cessionario nel contratto di locazione non discende automaticamente, come effetto necessario della cessione, richiedendosi a tale fine la conclusione di un apposito negozio tra cedente e cessionario dell’azienda, in tal caso la cessione del contratto non è però condizionata al consenso del locatore ceduto (Cassazione civile , sez. III, 20 aprile 2007, n. 9486).

L’articolo 36 della Legge 392 del 1978, poi, specifica che “Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.”

Da notare che, in base all’articolo 79 Legge 392/78, l’articolo 36 della Legge 392/78 appena visto è norma inderogabile, con la conseguenza che è da ritenersi nullo qualunque patto volto ad escludere la facoltà del conduttore di cedere il contratto e la propria azienda

Il lettore, quindi, potrà cedere la propria azienda prevedendo che il cessionario subentri anche nel contratto di locazione dell’immobile ove si svolge l’attività aziendale e dovrà darne opportuna comunicazione al locatore a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il lettore, altresì, dovrà tenere presente che, in caso di cessione, il locatore può comunque agire contro di lui qualora il cessionario non abbia adempiuto alle obbligazioni assunte, salvo che locatore e conduttore abbiano diversamente pattuito e cioè che il conduttore cedente venga liberato dagli obblighi di solidarietà appena visti.

^{© Avv. Michele De Bellis, 2 dicembre 2008,}