Villette a schiera: ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria

Un Lettore, riprendendo un precedente articolo sulla ripartizione delle spese nel caso di villette a schiera, chiede come vada ripartita la spesa sostenuta per la D.I.A. (denuncia inizio attività).

Ipotizzando che i lavori per cui sia stata presentata la DIA interessino parti comuni, la relativa spesa dovrà essere ripartita tra tutti gli edifici della schiera in funzione del valore millesimale degli stessi, secondo il dettato dell’art. 1123, comma 1, del Codice Civile che recita: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.

Ancora, il Lettore chiede come vada ripartita, tra locatore e conduttore, la spesa relativa alla riparazione di un cancello elettrico, precisando che la rottura sarebbe attribuibile ad un fulmine che avrebbe danneggiato irreparabilmente la scheda elettronica, della quale si rende dunque necessaria la sostituzione.

L’art. 1609 del Codice Civile, rubricato “piccole riparazioni a carico dell’inquilino”, prevede al primo comma che “Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell’articolo 1576 devono essere eseguite dall’inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito.”

La Legge n. 392 del 1978, all’art. 9 che disciplina gli oneri accessori, più specificamente prevede che siano interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonchè alla fornitura di altri servizi comuni.

L’inciso “salvo patto contrario” è stato oggetto di mutevoli interpretazioni.

Infatti, se in precedenza questo patto veniva interpretato solo a favore del conduttore, cioè il patto contrario era legittimo solo se poneva a carico del proprietario-locatore un numero di spese maggiore rispetto agli oneri previsti dall’art. 9 appena visto, ora, viceversa, la giurisprudenza più recente sembra abbia modificato il precedente orientamento e riterrebbe ammissibile pattuire anche a carico del conduttore un elenco di oneri più ampio rispetto a quello indicato nel citato art. 9.

Nel caso prospettato dal Lettore, tuttavia, in assenza di una diversa pattuizione tra locatore e conduttore, atteso che l’origine del danno sarebbe da ricondursi ad un evento eccezionale come un fulmine, si può senz’altro ritenere che le spese per la sostituzione della scheda elettronica, atta al funzionamento del cancello elettrico, rientrino tra quelle poste a carico del locatore, essendo le stesse ricomprese in un’ipotesi di straordinaria manutenzione.

^{© Avv. Michele De Bellis, 26 maggio 2009,}