Usufrutto e ripartizione delle spese

Un Lettore riferisce di avere la nuda proprietà di un appartamento e vorrebbe sapere se le spese di manutenzione, quali la tinteggiatura delle pareti esterne e la riparazione del tetto, debbano essere dallo stesso sostenute ovvero dall’usufruttuario.

La materia è regolata dal Codice Civile, che all’art. 1004, rubricato “Spese a carico dell’usufruttuario”, prevede che “Le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico dell’usufruttuario.

Sono pure a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.”

Il successivo art. 1005, rubricato “Riparazioni straordinarie”, prosegue affermando che “Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario” ed individuando, in via esemplificativa e non tassativa, le riparazioni straordinarie come “quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.”

Come in materia di ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, anche in ordine all’usufrutto la valutazione dovrà essere fatta con riferimento al caso specifico.

Circa la tinteggiatura delle pareti esterne, qualora la stessa non si sia resa necessaria per scarsa manutenzione da parte dell’usufruttuario, questa rientrerebbe in un’ipotesi di straordinaria manutenzione con la conseguenza che la relativa spesa sarà addebitabile al nudo proprietario.

Analogo discorso dovrà essere fatto per la manutenzione del tetto, che salvo non sia limitata, per esempio, alla sostituzione di qualche singola tegola, rientrerebbe in una ipotesi di intervento volto ad assicurare la stabilità dell’immobile con la conseguenza che la relativa spesa, ex art. 1005 Codice Civile, sarebbe a carico del nudo proprietario.

Da tenere, però,  presente che, in ipotesi di manutenzione a carico del nudo proprietario, l’ultimo comma dell’art. 1005 Codice Civile prevede che “L’usufruttuario deve corrispondere al proprietario, durante l’usufrutto, l’interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie.”, ove per interesse è da intendersi l’interesse legale.

Infine, ritenuto che dall’esposizione del Lettore l’immobile in questione sembrerebbe inserito in un contesto condominiale, si segnala una recente pronuncia della Cassazione del 2006 con cui si è affermato che il condominio è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 del Codice Civile in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione e il loro fondamento, spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l’assemblea non abbia provveduto a individuarli.

^{© Avv. Michele De Bellis, 2 giugno 2009,}