Le spese condominiali quando si vende

Vendita dell’unità immobiliare: come vengono ripartite le spese condominiali.

Un lettore chiede se le spese di ristrutturazione dell’edificio condominiale debbano essere sostenute, pro quota, da lui oppure dal precedente condomino.

In particolare, il lettore precisa di aver acquistato l’unità immobiliare nel giugno 2011 e che la delibera assembleare per l’approvazione della spesa fosse avvenuta nell’aprile del medesimo anno, mentre l’intervento di ristrutturazione sia stato eseguito solo dopo qualche mese dall’acquisto.

L’orientamento giurisprudenziale si è andato consolidando nel senso che le spese per la ristrutturazione debbano essere sostenute dal condomino proprietario al momento della spesa stessa e non da colui che era proprietario al momento dell’approvazione assembleare.

Tale principio è stato confermato anche dalla recente sentenza n. 23345 del 2008 della Corte di Cassazione, che ha ribadito che “l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione”.

Sul punto, si segnala però la recente pronuncia di legittimità secondo cui “In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l’acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’art. 63 disp. att. c.c.” (Cass. 24654/2010 – Guida al diritto 2011, 7, 81 (s.m.),  Foro it. 2011, 1, I, 56,  Giust. civ. Mass. 2010, 12, 1571)

^{© Avv. Michele De Bellis, 1 ottobre 2011,}