I contratti d’affitto

Il regime delle locazioni ad uso abitativo è stato profondamente innovato dalla Legge n. 431 del 1998 che ha sostanzialmente sostituito le norme sui cosiddetti patti in deroga.

Attualmente la L. 431 del 1998 e le sue successive modifiche regolano quattro tipi di contratto: il contratto a canone libero, previsto dall’art. 2 comma 1, il contratto a canone concordato, previsto dall’art. 2 comma 3, il contratto transitorio, previsto dall’art. 5 comma 1, il contratto transitorio per studenti universitari, previsto dall’art. 5 comma 2 e 3.

Da segnalare che mentre il contratto a canone libero può essere stipulato in ogni caso, viceversa il contratto a canone concordato ed il contratto transitorio per studenti universitari necessitano, per lo più, di alcuni presupposti: per il secondo, infatti, occorre che il Comune sia sede anche distaccata di Università, per il primo, invece, occorre che siano stati preventivamente stipulati degli appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

Considerato che non tutti i Comuni e le associazioni di categoria si erano dimostrati solleciti nel recepire la normativa ora vista, con successivo decreto ministeriale del 2004 si è consentito di stipulare contratti a canone concordato anche nei Comuni sprovvisti di accordi locali e basandosi sugli accordi dei Comuni limitrofi e demograficamente simili.

Per quanto concerne il Comune di Rovigo è da sottolineare che tutte le tipologie contrattuali elencate sono utilizzabili, tenuto presente che tutti i capoluoghi di provincia hanno stipulato accordi territoriali, Rovigo nell’anno 2004, e che il Comune ospita anche le sedi distaccate delle Università di Padova e di Ferrara.

Passiamo, ora, brevemente in rassegna le singole tipologie contrattuali.

Il contratto a canone libero prevede che proprietario e conduttore possano liberamente e discrezionalmente accordarsi sul canone da corrispondere e sulle altre clausole contrattuali, con l’unico limite che la durata minima, per espressa previsione di legge, deve essere di quattro anni, scaduti i quali vi è il rinnovo automatico di pari durata.

Il secondo tipo di contratto, a canone concordato, è utilizzabile, come detto, solo nei Comuni ove siano stati stipulati appositi accordi locali.

L’autonomia contrattuale risulta fortemente ridotta, in quanto oltre alla durata, prestabilita dalla norma, di anni tre con automatico rinnovo per altri due, il corrispettivo del canone di locazione è già predeterminato, poiché contrattato su base locale delle rispettive associazioni di categoria.

Tale canone è solitamente inferiore al prezzo di mercato, tuttavia per il proprietario il minor guadagno viene compensato con l’introduzione di alcuni benefici fiscali.

Il terzo tipo di contratto, quello transitorio, ha una durata prestabilita compresa tra uno e diciotto mesi.

Presupposto imprescindibile per la stipulazione di questo contratto è che proprietario o conduttore dichiarino di avere una necessità solo momentanea di affittare l’immobile per soddisfare una loro particolare esigenza.

Infine,  il contratto transitorio per studenti universitari.

Come detto questo contratto è stipulabile solo nei Comuni che siano sede anche distaccata di Università e la durata è predeterminata dal legislatore con un minimo di sei mesi ed un massimo di tre anni.

Anche in questo caso il canone non è lasciato alla discrezione delle parti, bensì basato sugli accordi stipulati in sede locale dalle rispettive associazioni di categoria.

Si segnala, poi, che anche le tipologie contrattuali da ultimo analizzate prevedono dei benefici fiscali per il proprietario, come meglio vedremo le prossime settimane.

^{© Avv. Michele De Bellis, 13 maggio 2008,}