Chi deve pagare per il giardino condominiale

Un tema spesso ricorrente in materia di condominio è la regolazione delle spese di manutenzione dell’area adibita a giardino condominiale.

La principale funzione del giardino condominiale è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari che vi si affacciano.

Altresì, dalla presenza del giardino deriva una considerevole rivalutazione delle singole unità immobiliari del condominio, ciò in conseguenza della sua funzione di elemento ornamentale e decorativo aggiunto a beneficio dell’intero edificio.

Innanzitutto è bene precisare che non vi è alcuna norma che ricomprenda necessariamente il giardino nell’elenco delle cosiddette parti comuni.

Affinchè il giardino possa essere considerato parte comune occorre che vi sia una precisa indicazione in tal senso nei singoli atti d’acquisto della proprietà, ovvero che come tale sia identificato nel regolamento condominiale.

In assenza di tale precisa indicazione, esso deve essere considerato nella disponibilità del singolo condomino cui sia attribuito quale pertinenza della proprietà immobiliare oppure del condomino che ne abbia l’effettivo possesso.

Il giardino, inteso come parte comune, così come tutti gli altri beni che la legge presume siano comuni a tutti i condomini, ha una funzione strumentale rispetto al condominio, nel senso che esso esiste in quanto serve all’esistenza e al godimento delle singole porzioni immobiliari ed in proporzione al valore di ognuna di esse.

Da notare, altresì, che il singolo condomino può servirsene anche in favore della sua proprietà esclusiva, purché ne sia consentito il pari uso agli altri partecipanti e non ne sia alterata la destinazione.

In pratica, nulla vieta, per esempio, di destinare parte del giardino condominiale al gioco dei bambini, non essendo ciò in contrasto con la sua destinazione tipica.

In un simile caso, però, occorre che per mezzo dell’assemblea condominiale venga disciplinato accuratamente l’uso del giardino per il gioco dei minori così da garantire che vengano rispettati i pari diritti degli altri condomini, quali, per esempio, il diritto al quieto riposo pomeridiano.

A proprie spese, il singolo condomino può apportare le modificazioni necessarie per il miglior godimento del bene utilizzato anche dagli altri partecipanti, però non sono invece ammessi quegli interventi che comportino una evidente diminuzione delle utilità che il giardino fornisce ad alcune parti dell’edificio.

Un esempio di modifica inammissibile è il collocamento di alberi ad alto fusto che tolgano luce alle unità immobiliari prospicienti.

Per quanto concerne la ripartizione delle spese, è previsto che tutti i condomini siano tenuti a partecipare alle spese per la manutenzione del giardino condominiale, sul presupposto che tale elemento ornamentale, come visto, conferisca maggior pregio a tutte le unità immobiliari del condominio.

Tra le spese di ordinaria manutenzione del giardino vi sono, oltre che lo sfalcio dell’erba, la potatura di alberi e siepi, la pavimentazione dei vialetti, le spese per l’annaffiatura e così via.

I costi per l’ordinaria manutenzione vanno, secondo un principio generale come detto, suddivisi tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diverso criterio stabilito nel regolamento

Nel caso di unità immobiliari concesse in locazione, le spese per la manutenzione ordinaria del giardino condominiale vanno poste a carico del conduttore, poiché costui è tenuto a rifondere al locatore quanto da lui versato per l’ordinaria manutenzione dei beni comuni.

Salvo diversa pattuizione prevista nel contratto di locazione, rimangono invece a carico del proprietario le spese per la manutenzione straordinaria del giardino, quali l’acquisto e la messa a dimora di nuove piante o la variazione d’uso del giardino.

^{© Avv. Michele De Bellis, 27 maggio 2008,}