Assemblea di condominio: cos’è e come si convoca

Nelle scorse settimane si è fatto spesso riferimento all’assemblea condominiale, ma di che si tratta?

L’assemblea è l’organo principale del condominio, che ne rappresenta la suprema volontà. Per le sue decisioni vale il principio maggioritario, ma quando la maggioranza ha deciso, è come se avessero deciso tutti, poiché la decisione deve essere rispettata da ciascun condomino.

L’assemblea di condominio è il luogo dove si riuniscono i partecipanti al condominio per decidere sulle sorti delle parti comuni della casa.

L’assemblea è composta da tutti i condomini e, talvolta, anche dagli usufruttuari.

Da notare che quando all’ordine del giorno ci sono questioni inerenti i servizi di riscaldamento e di condizionamento, il diritto di partecipare all’assemblea è esteso anche ai conduttori, poiché saranno proprio gli inquilini dei singoli immobili a sopportare le spese relative a questi servizi. In questo caso è il locatore che si deve assumere l’onere di convocare il conduttore all’assemblea.

Ad eccezione della circostanza appena vista, l’onere di convocare l’assemblea è in capo all’Amministratore condominiale, il quale deve assicurarsi che la convocazione sia stata fatta a tutti, condomini e usufruttuari.

I mezzi dei quali può servirsi l’Amministratore sono i più disparati: dalla notifica a mezzo ufficiale giudiziario alla semplice convocazione a mezzo avviso nella cassetta postale.

Ad ogni modo deve poter esserci la certezza che la convocazione sia pervenuta al destinatario.

L’avviso, che deve essere portato a conoscenza dei condomini con almeno 5 giorni di anticipo sulla data fissata per l’assemblea, deve contenere tutti i dati sufficienti per individuare luogo e data dell’incontro e deve essere accompagnato da un preciso ordine del giorno.

E’ diritto di ciascun condomino, infatti, sapere su che cosa si dovrà discutere onde potersi preventivamente documentare e preparare a dovere.

Vengono fatte due convocazioni dell’assemblea.

Per la validità dell’assemblea in prima convocazione occorre che al momento dell’apertura dell‘assemblea siano presenti personalmente o per delega 2/3 del valore dell’edificio e 2/3 dei partecipanti al condominio.

Spesso, tuttavia, vi è un preciso invito a disertare la prima convocazione, posto che per la validità della stessa il quorum previsto è difficilmente raggiungibile, e quindi, qualora tale quorum non sia appunto raggiunto, l’assemblea deve essere rinviata alla seconda convocazione, per la validità della quale è necessario un quorum alquanto inferiore, cioè che i presenti siano almeno 1/3 dei condomini che possiedono almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Nelle prossime settimane vedremo nel dettaglio le maggioranze necessarie per approvare le singole questioni all’ordine del giorno, nonché le possibilità di impugnare i verbali dell’assemblea condominiale.

^{© Avv. Michele De Bellis, 17 giugno 2008,}