Locazioni abitative: conseguenze dei patti contrari

La settimana scorsa abbiamo visto che l’art. 13 della Legge n. 431 del 1998 affronta tre tipologie di nullità.

Al primo comma è stabilita la nullità di ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Al comma quarto è stabilita la nullità di ogni pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito in sede di contrattazione locale.

Sempre al quarto comma, seconda parte, il legislatore stabilisce la nullità di qualsiasi obbligo del conduttore nonché di qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

Alle nullità così individuate conseguono l’azione di ripetizione dell’indebito e, per le sole nullità di cui al quarto comma, la cosiddetta azione di riconduzione a condizioni conformi a quanto previsto per i contratti a canone libero ed a canone concordato.

Per quanto concerne le nullità di cui al comma primo, il conduttore può, con azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, chiedere alla competente Autorità Giudiziaria la restituzione delle somme pagate in eccedenza, come previsto al secondo comma dell’art. 13 Legge 431/1998.

Occorre chiarire che per “riconsegna dell’immobile”, da cui decorre il termine semestrale per l’azione di ripetizione, si identifica la materiale riconsegna dell’immobile locato, coincidente con la data in cui l’immobile viene posto nella effettiva disponibilità del locatore e non dalla cessazione del rapporto giuridico intercorrente tra le parti (Cassazione civile , sez. III, 31 ottobre 2005, n. 21113).

Vale la pena precisare che il conduttore non può pretendere la restituzione delle somme indebitamente percepite dal locatore qualora sia intervenuta la prescrizione decennale, trattandosi di obbligazione derivante dalla legge, di cui all’art. 2946 del Codice Civile (Cassazione civile , sez. III, 14 marzo 1995, n. 2936).

Per quanto concerne l’azione di riconduzione prevista per le nullità di cui al quarto comma dell’art. 13 Legge 431/1998, si ritiene che, con riguardo ai contratti a canone libero e concordato, debba essere il giudice adito a valutare la conformità del singolo patto e, qualora tale patto venga considerato non conforme, debba ricondurre il rapporto ad una disciplina paritaria facendo riferimento, appunto, alla disciplina tipizzata dal legislatore.

^{© Avv. Michele De Bellis, 29 luglio 2008,}