Utilizzabilità del sottotetto nel condominio

Un lettore, probabilmente dopo aver letto un precedente articolo riguardante il diritto di sopraelevazione, riferisce di abitare in un condominio composto di quattro unità abitative, di essere proprietario dell’immobile situato al secondo ed ultimo piano e che nell’edificio è altresì presente un sottotetto abitabile.

Il lettore chiede se gli sia possibile utilizzare il sottotetto rendendolo una mansarda collegata internamente al proprio appartamento tramite una scala e, considerato che la mansarda non invaderebbe lo spazio sovrastante l’appartamento attiguo, se sia necessario ottenere l’autorizzazione degli altri condomini.

Il caso prospettato dal lettore, apparentemente, non riguarda il diritto di sopraelevazione che il Codice Civile, all’art. 1127, accorda al proprietario dell’ultimo piano di un edificio.

Tra l’altro si precisa che il fatto di essere proprietario solo di una porzione dell’ultimo piano non contrasta con il diritto di sopraelevazione.

Tuttavia, per prima cosa occorre verificare a chi appartenga il sottotetto.

La Giurisprudenza, infatti, afferma che “Il sottotetto, qualora sia di notevoli dimensioni e perciò trasformabile in mansarda, non configura una pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano bensì parte comune dell’edificio in ossequio alla presunzione di comunione cristallizzata nell’art. 1117 n. 1, c.c.” [Corte appello Milano, 22 luglio 1997 – Gius. 1998, 120]

Ancora, la Corte di Cassazione precisa che “In un edificio di più piani appartenenti a proprietari diversi, l’appartenenza del sottotetto (non indicato nell’art. 1117 c.c. tra le parti comuni dell’edificio) si determina in base al titolo ed in mancanza in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

Pertanto, ove trattisi di vano destinato esclusivamente a servire da protezione dell’appartamento dell’ultimo piano esso ne costituisce pertinenza e deve perciò considerarsi di proprietà esclusiva del proprietario dell’ultimo piano, mentre va annoverato tra le parti comuni se è utilizzabile, anche solo potenzialmente, per gli usi comuni, dovendosi in tal caso applicare la presunzione di comunione prevista dalla norma citata, la quale opera ogni volta che nel silenzio del titolo il bene sia suscettibile, per le sue caratteristiche, di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi.” [Cassazione civile , sez. II, 19 dicembre 2002, n. 18091 – Soc. Sartania costruz. c. Soc. Finanziaria Capitolina -D&G – Dir. e giust. 2003, 3 97; Giur. it. 2003, 1336; Riv. giur. edilizia 2003, I, 913]

Da ciò consegue che bisogna innanzitutto verificare se il lettore sia a qualche titolo proprietario esclusivo del sottotetto, per cui ben potrebbe renderlo una mansarda senza chiedere alcuna autorizzazione agli altri condomini, ovvero se tale vano, posto che le dichiarate dimensioni ne escluderebbero la natura di pertinenza dell’immobile inferiore, rientri tra i beni in comunione ex art. 1117 del Codice Civile.

^{© Avv. Michele De Bellis, 24 febbraio 2009,}