Ripartizione spese condominiali in caso di vendita dell’unità immobiliare

Un lettore chiede se le spese di ristrutturazione dell’edificio condominiale debbano essere sostenute, pro quota, da lui oppure dal precedente condomino.

In particolare, il lettore precisa di aver acquistato l’unità immobiliare nell’ottobre 2008 e che la delibera assembleare per l’approvazione della spesa fosse avvenuta nell’aprile del 2008, mentre l’intervento di ristrutturazione sia stato eseguito solo dopo qualche mese dall’acquisto.

Dopo alcune pronunce contrastanti, l’orientamento giurisprudenziale si è andato consolidando nel senso che le spese per la ristrutturazione debbano essere sostenute dal condomino proprietario al momento della spesa stessa e non da colui che era proprietario al momento dell’approvazione assembleare.

Così, infatti, si è pronunciata la seconda sezione della Corte di Cassazione: “In tema di spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, che costituiscono oggetto di un’obbligazione “propter rem”, in quanto conseguenza della contitolarità di un diritto reale su beni e servizi comuni, l’obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni nasce nel momento in cui è necessario eseguire le relative opere, mentre la delibera dell’assemblea di approvazione della spesa, che ha la funzione di autorizzarla, rende liquido il debito di cui in sede di ripartizione viene determinata la quota a carico di ciascun condomino, sicché in caso di compravendita di un’unità immobiliare sita in edificio soggetto al regime del condominio, è tenuto alla spesa colui che è condomino al momento in cui si rende necessario effettuare la spesa.” [Cassazione civile , sez. II, 18 aprile 2003, n. 6323 – Basili c. Cond. via Appia Nuova n. 270 Roma – Giust. civ. 2004, I, 448 – Riv. giur. edilizia 2004, I, 102 nota SCARPA Giur. it. 2004, 980]

Tale orientamento è stato, da ultimo, confermato anche dalla recente sentenza n. 23345 del 2008 della Corte di Cassazione, che ha ribadito il principio secondo cui “l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione”.

In definitiva, il lettore dovrà sostenere le spese per la ristrutturazione del condominio, visto che questa è avvenuta in epoca successiva al suo acquisto.

^{© Avv. Michele De Bellis, 7 aprile 2009,}