Spese condominiali: solidarietà dei condomini?

Un Lettore riferisce che si era reso necessario un intervento di manutenzione ad una parte esterna del tetto comune che rischiava di rovinare nella sottostante strada pubblica.

L’amministratore condominiale aveva contattato un’impresa edile affinchè provvedesse urgentemente all’intervento.

Accettato il preventivo proposto dall’impresa edile, la manutenzione era stata portata a termine nei tempi previsti e l’intervento era risultato eseguito a regola d’arte.

Successivamente, l’impresa edile aveva emesso regolare fattura e aveva preteso il pagamento della stessa.

Il Lettore afferma di aver pagato la propria quota dell’intervento versandola all’amministratore, ma che altri condomini, trovandosi in una situazione di asserita indigenza, si sarebbero rifiutati e che l’impresa edile, ora, avrebbe minacciato di adire vie legali per il recupero del credito vantato nei confronti del condominio.

A questo punto, il Lettore chiede se egli rischi di dover pagare ancora per il debito del condominio o se, comunque, l’impresa potrà agire solo contro i rimanenti condomini.

Un orientamento giurisprudenziale tradizionale ed assolutamente maggioritario afferma che sussisterebbe tra i condomini un vincolo di solidarietà passiva con la conseguenza che, ex art. 1294 del Codice Civile, le obbligazioni assunte per le cose, i servizi e gli impianti comuni vincolano in solido tutti i condomini.

Ne deriverebbe, pertanto, che l’impresa edile creditrice potrebbe agire anche nei confronti di un singolo condomino (magari l’unico solvibile) per il conseguimento dell’intera somma.

La solidarietà passiva così delineata sussisterebbe anche nei confronti del condomino, come nel caso prospettato dal Lettore, che abbia già pagato all’amministratore la quota da lui dovuta.

In una simile ipotesi, il condomino non potrebbe rifiutare la prestazione, potendo unicamente agire in regresso nei confronti degli altri condomini inadempienti.

A fronte dell’orientamento predominante sin qui illustrato occorre, tuttavia, dare conto anche di un orientamento minoritario, apparentemente avvallato anche da una recente sentenza della Corte di Cassazione che così si esprime: “In accordo con quanto disposto dalla sentenza Cass., sez. un. n. 9148/08, le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria…” [Cassazione civile  sez. III n. 16920 del 2009 – Diritto & Giustizia 2009]

Secondo tale orientamento, quindi, prevalendo l’asserita intrinseca parziarietà dell’obbligazione, il creditore potrebbe procedere all’esecuzione individualmente nei confronti dei singoli condomini, secondo la quota di ciascuno e non per l’intero.

In definitiva, si può concludere che, a seguito dei recenti mutamenti d’orientamento, lo scenario si presenta ancora di difficile interpretazione e la soluzione potrà essere diversa a seconda delle variabili prese in considerazione, quali la natura del credito, le dimensioni del condominio ovvero il numero dei condomini.

^{© Avv. Michele De Bellis, 6 ottobre 2009,}